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130亿元..增 长 11.2%..个人按揭..款 5在线澳门葡京

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130亿元..增 长 11.2%..幼我按揭..款 5正在线澳门葡京


..资..评估..告依据中..资..评估准则编制

....的
....拟让渡
..广州珠江实..开发股份..限
股..的股东局部..益..场..值
40.3226%....海..美豪利投资..限

评估..告


银信评....[2018]沪第
1268
..

册..1册第1
.. .


....银腥邮..评估..限


2018
.
10
.
8日


目录

申明........................................................................................................................................1
提要....................................................................................................................................2
..文......................................................................................................................................5


委托人..被评估....和..他资..评估..告运用人概略


....评估目的
.................................................................................................................15
....评估对象和评估范畴
.............................................................................................16
四....致粪型
.................................................................................................................18
....评估基准日
.............................................................................................................19


一..

.......................................5


.................................................................................................................19评估依据
..
.


七..评估步骤
.................................................................................................................21


.....................................................................................22评估程序施行..程和状况
..
.


九..评估假如
.................................................................................................................23
十..评估结论
.................................................................................................................25
十一..出格..项注明
.....................................................................................................25
十....资..评估..告运用限度注明
.............................................................................26
十....资..评估..告日
.................................................................................................27
十四..资..评估....人员签..和资..评估机构..章
.................................................28
..........................................................................................................................................29



....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

..前述规定运用资..评估..告的....资..评估机构及资..评估师........任..

人..能....资..评估..告的运用人..

立......和....的原则..并对..出..的资..评估..告依法......任..

盖章或司法容许的..他方式确认..

......及资..的司法..属资料举行了查验..

已提请委托人及..他相闭....人完美....以满足出..资..评估..告的要求..

假如..限度条....出格..项注明及..对评估结论的影响..
....资..评估师已..对资..评估..告中的评估

已..对评估对象及......及资..的司法..属情况给..必要的闭注..

申明

委托人或者..他资..评估..告运用人应..按照司法..

..资..评估机构出..的资..评估..告中的分析..

一....资..评估..告依据....部发..的资..评估基..准则和中..资..评估....发
..的资..评剐Υ..准则和职..路德准则编制.


....行..律例规定及..资..
评估..告载明的运用范畴运用资..评估..告..

资..评估委托合..中..定的..他资..评估..告运用

委托人和..他相闭....人依法对..提供资料的实正在

..资..评估..告仅供委托人..
人和司法..行..律例规定的资..评估..告运用人运用..除..除表..

委托人或者..他资..评估..告运用人违

..资..评估机构及资..评估师提醒资..评估..告运用人应....确理解评估结论..

被评估........并....选取签....

对象及......及资..举行..场调

评估结论..等..于评估对象..实....格..评估结论..应..被认..是对评估对象..实..
..格的包管..

......资..评估机构及资..评估师遵..司法..行..律例和资..评估准则..坚..独


..他任何机构和个

四..评估对象..及的资....负债清....委托人..

性..完全性..合法性负....

......资..评估机构及资..评估师..资..评估..告中的评估对象没......或者预
期的利益闭系....相闭....人没......或者预期的利益闭系..对相闭....人....正在偏
....

查..对评估对象及
对已..发..的问题举行了如实披露..并..

七..判别和结果..资..评估..告
中假如和限度条..的限度..资..评估..告运用人应..充沛思索资..评估..告中载明的

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

....的
....拟让渡
..广州珠江实..开发股份..限
股..的股东局部..益..场..值
40.3226%....海..美豪利投资..限

......的海..美豪利投资

评估..告


银信评....[2018]沪第
1268
..
提要

..限...


广州珠江实..开发股份..限....拟让渡

一..项目...
..

40.3226%股..的股东局部..益..场..值评估项目
....委托人

..广州珠江实..开发股份..限....

他资..评估..告运用人.
.....


..1..被评估....股东
..2..工商行..治理机闭


....家司法..律例规定的..他资..评估..告运用人

..3

..限....股....

....委托银腥邮..评估..限....对....济行....及的广州珠江实..开

广州珠江实..开发股份..限....拟让渡......的
海..美豪利投资..限....

海..美豪利投资..限...


四..被评估......
....评估目的..股..让渡

....济行...
..

海..美豪利投资

发股份..限........的

..值举行评估..

40.3226%股..的股东局部..益..场
广州珠江实..开发股份..限........的海..美豪利投资..限....

七..评估对象..

40.3226%股..的股东局部..益..场..值....评估对象是基于广州珠江实..开发股份..
限......郑学捷..

海..美豪利投资..限....签..的

王先雄..赵惠..陈琼岛..朱启琮..
..海..省........金水湾项目..合作合....的合....益..的股....值..

金水湾项“..次评估范畴..评估对象..及的..据..海..省........评估范畴.
..

....的投资款的..金及回....

广州珠江实..开发股份..限......据股..比例分配因项目销售均

目”合作合....确定的固定收益和浮动收益..固定收益..广州珠江实..开发股份..限

25,000元/..方米时..

..利率
12%....浮动收益....项目销售均.
>群众.


海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

资..限....股..之..济行....效..

发股份..限........的海..美豪利投资..限....

份..限....分配的利润.


..超..群众.
25,000元/..方米而..生的利润..

..评估结论仅对广州珠江实..开发股份..限..

..海..美豪利投资..限....于


九....致粪型....场..值

委托人广州珠江实..开发股份..限....治理层..据

十..评估基准日.
2018
.
3
.
31日

十一..评估步骤..收益法....据..海..省.....
“金水湾项目”合作合....相闭..
定..正在出格..项注明第
1..2..3条的前提..选取收益法举行评估..

十....评估结论..正在基于出格..项注明第
1..2..3条的前提....广州珠江实..开

豪利投资..限....

广州珠江实..开发股份..限......

40.3226%股..于评估基准日
2018
.
3
.
31日的..场..值..群众.
3,209.10万元..较..持久股..投资的..面..值
3,000.00
并仅正在评估..告载明的评估基准日..立..

万元增值
209.10万元..增值率.
6.97%..

....项于评估基准日..评估..告出..日时期发

十....评估结论运用..效期..

..拟让渡......的海..美豪利投

资..评估
结论运用..效期自评估基准日起一..内..即
2018
.
3
.
31日.
2019
.
3
.
30日..

..中对广州珠江实..开发股

..效....评估基准日..的委估资..情况和表部..场出..沉大........使原评估结论失

效时..评估..告运用者应沉..委托评估..

十四..出格..项注明.


1..截..评估基准日..郑学捷..王先雄..赵惠..
陈琼岛..朱启琮..海..美均已按照签..的..海..省.....
“金水湾
项目”合作合....的..定辨别履行了各自的义......次的评估对象是基于..海..省й
....“金水湾项目”合作合....的合....益..的股....值.


2....海..省......“金水湾项
目”合作合....的第
5款相闭..定选择..动..出合作.
3....据..海..省.....
“金水湾项目
”合作合....相闭条目....次评估..算利润
分配额..投资款实..缴付日起....基准日
2018
.
3
.
31日...
42018
.
4
.
25日召开第一..董...
2018..第
2
次..议....议..议并通....闭于利润分配方案的议案...


209.10万元..并于
2018
.
6
.
4日..海..美豪利向珠江实
..付出了..次的利润分配
209.10万元..
生......次评估的期....项....评估..告中..对..期....项举行评估调整..特提请..
告运用者闭注..
海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

江实..开发股份..限......据....资..让渡的相闭规定及流程一次性让渡..正在海..

美豪利投资..限....的股..

珠江实..开发股份..限....股..预..牌之前向广州珠江实..开发股份..限....分配

投资..限....已向广州珠江实..开发股份..限....付出..局部门配利润

告运用....而....的..果........任..

或..牵..的..任举行独立..查........对..述资料的实正在性负...


5..2018
.
9
.
28日....海..省......“金水湾项目”合作合....的各方签..了..海

..评估..程中....们..发....

..省......“金水湾项目”合作合..增补..议一....增补..议..定..第一....意广州珠

..40.3226%....第....

利润群众.
21,113,095.89元..
作期
36个....满....浮动回...
15,000,000.00元..2018
.
9
.
28日..海..美豪利
21,113,095.89

元....评估..告中..对..期....项举行评估调整..特提请..告运用者闭注.


估....也........正在资..典质..对表..保等


6..企....正在的..能影响企....值评估的瑕疵..项..正在委托人及被评估......作
特殊注明而评估人员..据......验普通..能获悉的状况....

实正在..合法..完全..前提....评估..
海..美豪利投资..限....应正在广州

..相闭..任.
7被评

评估机构及评估人员....

..中固定回...
6,113,095.89元......期..基准日..合

..项.
8....评估..告仅....次评估目的提供..考..值..普通来说....于评估目的......

..们对因评估..

..致粪型......评估基准日..........的资....外..出....的..值..

9......告以被评估....提供的状况..资料
....对被评估....提供的..闭..济行..决定..营..执照....证......凭证等证据资料

以..本质摘自资..评估..告..文..欲了解..评估项目的..细状况和合理理解评估
结论..应..阅..资..评估..告..文....时提请评估..告运用者闭注评估..告中的评估
假如..限度运用条..以及出格..项注明..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

....的
....拟让渡
..广州珠江实..开发股份..限
股..的股东局部..益..场..值
40.3226%....海..美豪利投资..限

广州珠江实..开发股份..限......
银腥邮..评估..限....接..贵....委托....据..闭司法..律例和资..评估准则..

评估..告


银信评....[2018]沪第
1268
..

..文
..限........
对广州珠江实..开发股份..限....拟让渡股....

选取收益法..按照必要的评估程序..
..及的广州珠江实..开发股份的海..美豪利投

资..限...
40.3226%股

....正在评估基准日
2018
.
3
.
31日的..场..值举行了评估....将资..评估状况..告
如....

他资..评估..告运用人概略
..一..委托人..被评估....和

..一..委托人

广州珠江实..开发股份..限....

委托人........以..简....“珠江实..”..股票代
码..600684..

注册../统一
社..信用代码9144010119048157XD....广州珠江实..开发股份..限....
类型股份..限..................股..法定代外人郑暑..
注册资..群众..71121.7269万元..立日期1992..12..23日
....广州....秀区....东谈362-366..好世界广场3001-3005室
营..期限自1992..12..23日营..期限..持久
..营范畴
..地..开发..营..自....地....营举止......租赁..物..治理..企..自..资金投资..园地租赁....
..仓储....工程..术咨询服....商品批发..易..许....批类商品之表....商品零售..易..许....
批类商品之表....营建物..除......爆破作..........泊车场服....仅限分支机构..营....
注..摘自全..企..信用信....示系统..
他资..评估..告运用人
.......


1..被评估....股东..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

2..工商行..治理机闭.


3


....家司法..律例规定的..他资..评估..告运用人..

......被评估...
1..被评估....概略

被评估..........海..美豪利投资..限......以..简....
注册../统一社
..信用代码91460200780733255G....海..美豪利投资..限....
类型..限..任....(天然人投资或..股)法定代外人陈琼岛
注册资..群众..7440万元..立日期2006..01..23日
....海..省......解..谈1388..
营..期限自2006..01..23日营..期限..持久
..营范畴
..地..开发..营..投资策动..营建质料开发和销售..实..投资..投资咨询..农副土特..品....
色金属....代..办..配备..文..艺术展览..企..形象策动..电子..品..交电商....汽车配....
..金......租赁..泊车场治理..
注..摘自全..企..信用信....示系统..
“海..美豪利”..

委托人和被评估....之间的闭系..

被评估......立于


..海..美豪利投资..限...


日....立时股东及股..状况....外..

委托人通..

40.3226%股....委托人..被评估....股东.
2..被评估....股..结构及历史沿革
40.3226%股..买卖合........被评估...
2006
.
01
.
23


投资者....投入资....万元..投资比例
赵惠
300
30%
王先雄
300
30%
杜..浩
200
20%
陈琼岛
100
10%
朱启琮
100
10%
合.
1,000
100%


2006
.
2
.
20


日..赵惠..杜..浩..郑学捷签....股..让渡..议....赵惠将....

杜..浩将......的

..的
10%股..让渡给郑学捷..20%股..让渡给郑学捷..被评估....

....股..让渡..议....王先雄将......的

股..结构..更..赵惠..股
20%..王先雄..股
30%..郑学捷..股
30%..陈琼岛..股
10%..
朱启琮..股
10%.


2006
.
6
.
6日..王先雄..朱启琮..陈琼岛..郑学捷签....海..美豪利投资..限

的......股..让渡给郑学捷..朱启琮将
5%


陈琼岛将......的

5%股..让渡给郑学捷..
构..更..王先雄..股
25%..郑学捷..股
45%..陈琼岛..股
5%..朱启琮..股
5%.


5%股..让渡给郑学捷..被评估....股..结

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

惠将......的

店式..寓营建面..

广东诚..信....师........限....对..出..了无存正在意..的


2010
.
5
.
26

原海..美豪利......续


..验资..告..验资..郑学捷..朱启琮..王先雄..赵惠..陈琼岛缴纳..增注册资....实

派生...


..海..美豪利投资..限....章程修..案..

收资....合..群众.
2,000万元..以....资金方式增资..被评估....股..结构..更..
郑学捷..股比例
45%..朱启琮..股比例
5%..王先雄..股比例
25%..赵惠..股比例
20%..

资..及..对应的债......益剥离....设......分立基准日..

海..珠江....置....限....

日....海..捷达....师......出..“捷达..验..[2010]第
6042
..”


陈琼岛..股比例
5%.
2011
.
9
.
30日..海..美豪利股东签署..股..让渡..议.....
1..
..的
2.5%股..让渡给王先雄...
2..
6%股..让渡给王先雄...
4..朱启琮

..续...


登出分立..告..

日..续......派生....签署..分立..议....并

雄..被评估....股..结构..更..郑学捷..股
49%..王先雄..股
36%..赵惠..股
10%..

朱启琮..股
2.5%..陈琼岛..股
2.5%.
2011
.
9
.
30日..郑学捷..王先雄..赵惠..陈琼岛..朱启琮作..海..美豪利股

派生....美豪利旅店投资..限....

东..签署和..股东..决定....将海..美豪利

赵惠将......的
4%股..让渡给郑学捷...
3..赵

注册资....更.
6,000万元..2011
.
10
.
18日..海..嘉德信....师

..续...
....续....和派生......

..海..美豪利投资..限..

德信..验..[2011]第
1005
..”..验资..告....证实..截.
2011
.
10
.
10日....海..
美豪利已收到股东缴纳的..增注册资....实收资...
3,000万元..出资方式......资

将......的
2.5%股..让渡给王先

......出..“嘉

金....更..的累..注册资....实收资......群众.
6,000万元.


陈琼岛将....

2013
.
7
....海..美豪利施行..续分立
,将海..美豪利“金水湾”项目中酒

店及..

寓局部占用的地盘2013
.
7
.
31日..2013
.
8
.
25
日海..美豪利股东..决定通..对海..美豪利举行..续分
立........“”....
......“”....2013
.
8
.
29

2013
.
9
.
16日正在..海..日......据规划批复的..宅和旅店及酒

的比例
74:26..将海..美豪利的....宰割

..分立..项......告....粤诚.
[2013]586......分立..海..美豪利注册资
....更.
4,440万元.


2014
.
5
.........
“海..珠江置..”..通..增资扩股
方式向海..美豪利增..注册资.
3,000万元......海..美豪利的
40.3226%股....增资
扩股....海..美豪利注册资....更.
7,440万元..被评估....股..结构..更..郑学捷
..股
29.242%..王先雄..股
21.484%..赵惠..股
5.968%..陈琼岛..股
1.492%..朱启琮

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

开发股份..限.........


..股
1.492%..海..珠江....置....股
40.323%.
2016
.
6....海..珠
“珠江股份”....出资额
3,000万元..被评估....股..结构..
更..郑学捷..股
29.2419%..王先雄..股
21.4839%..赵惠..股
5.9677%..陈琼岛..股


1.4919%..朱启琮..股
1.4919%
时期..历数次股....更和增资....截..评估基准日被评估....股东及股..状况..
江置..将.
40.3226%

..外.


..广州珠江实..开发股份..限......股
40.3226%..

股..通....交..让渡给广州珠江实..

投资者
....投入资....万元..投资比例
广州珠江实
..开发股份..限...
3,000.00
40.3226%
郑学捷
2,175.60
29.2419%
陈琼岛
111.00
1.4919%
王先雄
1,598.40
21.4839%
赵惠
444.00
5.9677%
朱启琮
111.00
1.4919%
合.
7,440.00
100%


3..被评估....历史....资料
被评估..........及评估基准日资..负债....营状况....外..

资..负债状况
..万元..
2015/12/31
..万元..
2016/12/31
..万元..
2017/12/31
..万元
..
2018/3/31
总资
..70,132.52
152,751.69
56,151.83
74,973.18
总负债67,108.59
150,265.67
38,111.61
49,736.79
....者..益3,023.93
2,486.02
18,040.22
25,236.39
损益状况
..万元..
2015/12/31
..万元..
2016/12/31
..万元..
2017/12/31
..万元
..
2018/3/31
营..收入-26,248.11
177,670.02
35,846.20

......2,058.85
26,782.51
135,935.14
17,305.76
营..利润-2,058.85
-534.40
41,734.88
18,540.43
利润总额-2,064.08
-537.90
41,755.49
18,550.86
..得税..用--9,821.56
4,637.72
净利润-2,064.08
-537.90
31,933.93
13,913.15
..金流状况
..万元..
2015/12/31
..万元..
2016/12/31
..万元..
2017/12/31
..万元
..
2018/3/31
..营举止..生的..金流..净额4,659.80
27,921.11
69,679.42
22,803.91
投资举止..生的..金流..净额-31.94
-7,188.28
-3,039.33
-0.33
筹资举止..生的..金流..净额-3,315.67
3,835.86
-77,548.87
-
..金及..金等..物净增..额1,312.19
24,568.68
-10,908.77
22,803.58
期初..金及..金等..物余额1,027.35
2,339.54
26,908.22
15,999.45
期....金及..金等..物余额
2,339.54
26,908.22
15,999.45
38,803.03

利投资..限....

限..........告......告文....沪万...


......数据摘自..海万隆....师........限....出..的

出..的

..外
2015
......数据摘自广东诚..信....师........限...
..海..美豪
2015
..........告......告文....粤诚..[2016]161
.....
2016..海..美豪利投资..
2017..0110
......

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

资..限..........告......告文....大......

限....清....资..项......告..

2017..海..美豪利投

评估基准日资..负债状况数据摘自..健....师......出..的

企....要........地..项目开发.


[2018]007123
......

......数据摘自傲......师........特殊..通合....

..海..美豪利投资..
....告文......健粤..ǒ
2018..1577......基准日损
益状况和..金流状况数据摘自被评估....提供的......外..
被评估....执行..企......准则......用增值税率
5%..城..维..建设税税率
7%..

蕉蔟......税率
3%..处所蕉蔟......税率
2%
4..企.....
..1....要....

..企....得税率
25%.


..2..企....品

..地..项目..

企....要..品....于......的“....金水湾”

5....地..项目
“....金水湾
”简介
..1..用地状况


出..的

....金水湾项目..落于......汗澉区解..谈..统统项目占地
41,930.11㎡,地.
04-06-5-6....得方式..出让..用途..城镇..宅用地......金水湾项目整体容..率
2.4..
总泊车.
1,447个..一期用地面.
41,930.11..方米....要建设
6栋
28层..宅楼..一

3层社区服..中间及小儿园..营建占地面.
5,830.52..方米..营建密.
13.91%..绿
地率
50.89%..总营建面.
157,098.67..方米....地..室面.
34,806.46..方米..排挤
层面.
934.01..方米..配备转换层营建面.
816..方米..使用..阳能集热器补偿面.
1,129.83..方米....容营建面.
119,412.44..方米....泊车.
1,067个..地к
160个..
地л
907个..泊车..分期施行..整体运用...


..2..项目概略

....金水湾项目只分一期建设..项目一期规划建设蕴含
6幢..宅..营建面...
156,884.34㎡....辨别..自编.
#3-#8..宅楼..2013
.
02
.
28日..项目..得..地盘
运用..证....要状况如....

地盘证....土....2013....第
01976
..
地盘运用..人海..美豪利投资..限....
..落......汗澉区解..谈
用途城镇..宅用地
终..日期
2062
.
09
.
03日

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

运用..面..41930.11㎡
..珠江营建设..院..限....设..的施工..纸施工....得擅自改....

地......证.


2013
.
10
.
24日........规划局发..........规划局闭于
“....金水湾”项目一
期的工程..批意........规工.
[2013]230........意海..美豪


..次..查项目一期方案......施工..纸符合规划要求....意按规划局..批盖章....海


2014
.
1
.
21日..项目..得“土方基坑支..桩根底工程”营建工程施工许..证..
..要状况如....

..土....2013....第
01976
..”的用地范畴内建设“....金水湾”项目..

利投资..限....正在土

许..证.
460200201401210201
建设....海..美豪利投资..限....
工程...
....“金水湾”-土方基坑支..桩根底工程
建设地点解..四谈
建设规模
/
合..开工日期
2014.01.22合..竣工日期
2014.05.22
勘测....海....色工程勘测设..部资..等......
设......海..珠江营建设..院..限....资..等......
施工....广州....宅建设发展..限....资..等..壹..
监理....广州珠江工程建设监理..限....资..等......
项目..术负..人王立衡项目..理廖志..
项目总监胡佑..
监理工程师梁啟准..温璐莹..花继....王清....赵殿波
..全员
陈文杰..吴裕彪..赵妍
....员黄林..栗..柱
备注
项目概略......“......建设工程招标登记告诉书......建招备[2013]316
....”..
..以..空...


2014
.
9
.
23日..项目..得
“‘....金水湾’项目一期......精装修工程.
”营建工
程施工许..证....要状况如....

许..证.
460200201409230101
建设....海..美豪利投资..限....
工程...
“....金水湾”项目一期......精装修工程..
建设地点解..四谈
建设规模
157025.46㎡
合..开工日期
2014.06.05合..竣工日期
2016.03.06
勘测....海....色工程勘测设..部资..等......
设......海..珠江营建设..院..限....资..等......
施工....广州....宅建设发展..限....资..等..壹..
监理....广州珠江工程建设监理..限....资..等......

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

项目..术负..人劳..杰项目..理王立衡
项目总监张炜
监理工程师梁啟准..花继....王清....赵殿波..温璐莹
..全员骆俊彬..屈志明..黄林
....员卢嘉..
备注
一..项目概略..3#..4#..7#..8#..宅楼..型均..地..28层..5#..6#..宅楼..型均..地..
28层..社区服..中间及小儿园..地..3层..地..室....用地..室..
......他....项目..阳能热水系统集热器面..1158..方米..使用面..48877.35..方米..
......项目精装修施工前..应..请施工许..证..
..以..空....
2016
.
3
.
11日..项目..得“金水湾项目一期..宅装修工程”营建工程施工许..
证....要状况如....

许..证.
460200201603110101
建设....海..美豪利投资..限....
工程....金水湾项目一期..宅装修工程
建设地点解..谈四谈
建设规模
/
勘测...
/
设......广东广美营建掩饰研讨院..限....
施工....广州....宅建设发展..限....
监理....广州珠江工程建设监理..限....
勘测....项目负..人
/设......项目负..人卢钦
施工....项目负..人王立衡总监理工程师张炜
合..工期
2015
.
12
.
19日-2017
.
08
.
10日
备注
项目概略....项目..金水湾项目一期..宅装修工程....体项目.
3#-8#楼..社区服..中间
及小儿园....以..空...


2017
.
1
.
13日..项目..得“7#..宅楼”建设工程规划许..证....要状况如....

许..证.
建..第
460200201700202
..
建设....海..美豪利投资..限....
建设项目...
“....金水湾”项目一期
7#楼
建设..置解..四谈
建设规模
..次验收
7#楼..营建层数地
к
28层..总营建面.
19597.27..方米
....排挤层面.
383.17..方
米..结构转换层面.
136..方米
..使用..阳能集热器补偿面.
175..方米......容营建面.
18903.11
..方米.


2017
.
8
.
3日..项目..得
“3#..8#..宅楼”建设工程规划许..证....要状况如....

许..证.
建..第
460200201700236
..
建设....海..美豪利投资..限....
建设项目..
.
“....金水湾”项目一期
建设..置解..四谈
建设规模
..次验收
3#..8#..宅楼..地..室..社区服..中间及小儿园
..最高层数..地к
28层..总营建面.
78598.55..方米....地..室面.
34806.46..方米......容营建面.
42126.67..方米.


2017
.
8
.
3日..项目..得
“4#..5#..6#..宅楼”建设工程竣工规划..实合格证..原

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

建设工程规划许..证......要状况如....

许..证.
..规..验..第..2018..008
..
建设....海..美豪利投资..限....
建设项目...
“....金水湾”项目一期
建设..置解..四谈
建设规模
..次验收
4#..5#..6#..宅楼..最高层数..地к
28层..总营建面...
58688.52..方米....中..容
营建面...
56735.62..方米..

将发展....城....的行..及逛览服..区..

..宅楼商品..预售许..证证........预许..

..宅楼商品..预售许..证证........预许..

..宅楼商品..预售许..证证....

..宅楼商品..预售许..证证....
..宅楼商品..预售许..证证........预许.


....服..办法较完美..

截....评估基准日..海..美豪利已..得
“....金水湾”


..自编
3#-8#..宅楼....预售许..状况如....

..自编
3#
面...
19,318.15㎡..核准预售套数
228套....评估基准日
3#..宅楼已售面...
17,381.87㎡..

....预许.


..自编
4#
[2016]44....核准预售营建
面...
19,022.85㎡..核准预售套数
229套....评估基准日
4#..宅楼已售面...
17,839.39㎡..

项目一期商品..预售许..证

..自编
5#
[2017]41....核准预售营建
面...
19,001.14㎡..核准预售套数
230套....评估基准日
5#..宅楼已售面...


....预许..[2016]9....核准预售营建

12,221.41㎡..

..自编
6#..7#
[2014]59....核准预售
原营建面...
38,202.78㎡..核准预售渣滓营建面...
38,432.48..方米....评估基准

6#..7#..宅楼已售面...
35,610.66㎡..

..自编
8#[20015]45......宅核准预
售营建面...
18,940.15㎡..核准预售套数
226套....评估基准日
8#..宅楼已售面.
.
18,052.47㎡.


..3....场勘查状况

....金水湾项目..于......城..中间汗澉区..解..谈..侧..临....来城..生机中
心区..遵循........汗澉片区旧城改..城..设..暨..制性..细规划......来项目区域

周边交通方便..距离........府
8分钟车程..
距离凤凰机场
15分钟车程..距离....火车站
5分钟车程..周边银行..超....旅店..
饮食广场等办法较齐全..项目周边资源较丰硕..属城....线海
..区域..离西海岸线....湾直线距离..超.
500米....部区域生态资源..境..好..紧

邻凤凰水城..岸......城..生机中间......河..金鸡岭..园..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

....金水湾项目一期
3#-8#..宅楼已全数竣工..装修工程也已全数落成....宅楼

个..分点....中..民间投资


已..交付给....运用.


个..分点..集..电谈......比增长


6..宏....济成分

......最..心灵....地..继

..据..家统..局统..数据..2018..第一季....内生..总值
198,783亿元..按..比

..中根底办法投资增长


..格..算....比增长
6.8%..分....看..第一....增..值
8,904亿元....比增长
3.2%..
第......增..值
77,451亿元..增长
6.3%..第......增..值
112,428亿元..增长
7.5%..

..据..家统..局统..数据..2018..第一季..全..规模以..工..增..值..比实..增

6.8%..增..比
1-2..份回落
0.4个..分点..........期......分..济类型看......

..中制....投资增长


..股企..增..值增长
7.9%..团体企..增长
0.1%..股份制企..增长
7.0%..表商及港澳
..商投资企..增长
5.5%..分..大门类看..采矿..增..值..比增长
0.9%..制....增长


7.0%..电力..热力..燃气及水生..和供给..增长
10.8%....行......品迅..发展..高
..术....和设备制....增..值..比辨别增长
11.9%和
8.8%..辨别快于规模以..工ъ
5.1和
2.015.2%....能源汽车增长
139.4%..工..
机械人增长
29.6%..规模以..工..企....销率抵达
97.9%..比......期提高
0.3个..
分点..3..份..规模以..工..增..值..比增长
6.0%....比增长
0.33%..3..份..制..
..采购..理指数.
51.5%..比....提高
1.2个..分点..
..据..家统..局统..数据..2018..第一季..全..固定资..投资......庄家.
100,763亿元....比增长
7.5%..增..比
1-2..份回落
0.4个..分点..比......期回落


1.762,386亿元..增长
8.9%..比
1-2..份..快
0.8个..分
点..比......期..快
1.2个..分点..分....看..第一....投资
2,900亿元..增长
24.2%..
第......投资
35,813亿元..增长
2.0%..3.8%..第......投资
62,050
亿元..增长
10.0%..13.0%..高..术制....投资..比增长
7.9%..
增..比全数投资快
0.4个..分点......比看..3..份固定资..投资......庄家..比..
..增长
0.57%..
总的来看..2018..第一季....民..济连续稳中..进..稳中向好的发展态势..支撑
..济..向高....发展的..利条....断..累增添....全....济稳定健康发展打....好基
础..但也要看到........境..确定性..升....内发展....衡..充沛问题..然凸起..改
革发展任....巨.


7....内行....状
..据
2018续实验差别..调....调....策更长线..建

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

立健全长效机制..
出..人才落户......需求端调..边....松..
..据..家统..局统..数据.
2018..第一季..全....地..开发投资
21,291亿元..
..比增长
10.4%..增..比
1-2..份..快
0.5个..分点..比......期..快
1.3个..分点..

稳妥..进..地..税的立法..

调节..........西......津等..线城.


..中..

..第一季....地..开发企......施工面.


..宅投资
14,705亿元..增长
13.3%..增..提高
1个..分点..

..中..

开发投资的比沉.
69.1%.


增..о
1-2..份........宅施工面.
441,540万..方米..增长
1.9%..

..宅投资占..地..

......开

2018


646,556万..方米....比增长
1.5%..

....竣工面.


工面.
34,615万..方米..增长
9.7%..增..提高
6.8个..分点..
25,531万..方米..增长
12.2%..20,709万..方米....降
10.1%..降幅收

..中....宅..开工面.



2

14,198万..方米....降
14.0%..

个..分点....中....宅竣工面.
..第一季....地..开发企..地盘置办面..

2018

3,802万..方米....比增长
0.5%.


..地盘..交..款

1-2..份....降
1.2%

1,634亿元..增长
20.3%..增..提高
20.3个..分

点.


2018

30,088万..方米....比增长
3.6%..增..比
1-2

商..营..用..销售面..增长


..第一季..商品..销售面.


..中..

..商品..销售额


办..楼销售额..降


..份回落
0.5个..分点....宅销售面..增长
2.5%..
9.6%
11.4%..

2.8%.


办..楼销售面....降


25,597亿元..增长
10.4%..增..回


4.9

8.2%..商..营..
用..销售额增长
个..分点....中....宅销售额增长


商品..待售面.


7.9%.
2018
.
3
.....


57,329万..方米..比
2......少
1,138万..方米..

954


43万..方米..商..营

..中....宅待售面....少

..用..待售面....少


..第一季....地..开发企..到..资金


万..方米..办..楼待售面..增.


203万..方米.


2018


36,770亿元....比增长
3.1%..增..比


..中..

1-2..份回落
1.7个..分点....内..款
6,957亿元..增长
0.9%..应用表资
16亿
元....降
78.4%..自筹资金
11,449亿元..增长
5.1%..定金及预收款
11,130亿元..增

11.2%..幼我按揭..款
5,160亿元....降
6.8%.


..地..开发..气指数

........气指数..

2018
.
3..份....简.....
101.50..比
2
..份回落
0.16点..

..地..项目

......金水湾项目....于海..省..........据......统..局统..数据.


....6.1%亿元..按..比....算....比增长167.25......第一季..全..地区生..总值

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

..地..开发投资

沉点项目完..投资

..他投资..增海..佳..........湾项目..海榆东线海棠湾....龙湾段路谈绿..工程..

..强商品..销售..格登记治理的告诉..

..格..制商品..销售..格..

少一..家庭..员正在海..省累..

进一....大对..地....场的调..力....

中..第一....增..值
33.86亿元....比增长
4.0%..第......增..值
23.18亿元....比
增长
2.2%..第......增..值
110.21亿元....比增长
7.4%.


..一季..........全..商品..销售..格..于稳定..

..海..省出..了一系列..地....策..

套......

2018..一季..........全..固定资..投资
222.75亿元....比增长
24.4%

131.67亿元....比增长
1.7%..
省..部分联合发..了

要求..格购..资格..查.


非海..省户籍住民家庭正在海..省采办......
..中..

33.21亿元..占....投资..划的
25.2%..支撑投资增长的..要成分..
一是..增项目
20多个..

......特..蒂..水....园项目..

..地..投资..增了凤凰水城
D区项目和夏日海岸项目..
..告诉..发..采办的......

个..及以..幼我..得税或社

....湾假日旅店改扩建项目等项目....是局部正在建项目..快..进..高....术....园转

..闭于做好稳定..地....场工作的告诉..

型项目..棚户区改..项目..

促使..地的......场呈..更..健柯讽性的发展

..份..类型商品....网签均..和..套最高....

要求..请操持商品....销售..格登记总体均

目等项目建设进....快..均快于序时进...
20181-3....建商品..宅销售

购..策的区域采办......需提供..

..格指数..比辨别..涨
0.9%..1.0%和
0.7%..全......销售面.
92.54万..方米....

..地..增..值

比增长
5.0%..正在......喷式增长的根底....常回落..44.12亿元....比

....海棠水稻..园幼镇项

增长
4.8%.


..他投资
91.08亿元....比增长
83.7%..
..请商..性幼我....

2018
.
1
.
31日......正在..限购限....等一系列..策的根底....出..了..闭于
..
..和..套..格..能超....区域
2017.
2

....中..

3
.
30日....琼建
..[2018]81
.....
非..海..省户籍住民家庭正在海..省范畴内
只可采办
1
..款首付款比例..得..于
70%..自..得..动....证之日起
5..内禁..让渡..非海..省户籍住民家庭正在实验限

60..保障缴纳证实..商品
..宅..格登记....6个..内..得调高登记..格..调整登记..格的须沉..登记.
2018通..限....限售和..格登记治理等措施..

态势..

....评估目的

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

广州珠江实..开发股份..限....拟让渡......的海..美豪利投资..限....股....

....委托银腥邮..评估..限....对....济行....及的广州珠江实..开发股份..限..

......的海..美豪利投资..限...


40.3226%股..的股东局部..益..场..值举行评估..
..资..评估..告是......济行....及定..提供..值..考意....

....济行..已..广州珠江实..开发股份..限....

....资..评估项目立项外....立

项编....珠实股评立[2018]05......核准..
....评估对象和评估范畴

..一..评估对象和评估范畴

利投资..限....

实..开发股份..限......郑学捷..
..项目委托评估的评估对象..广州珠江实..开发股份..限..

40.3226%股..的股东局部..益..场..值....评估对象是基于广州珠江
王先雄..赵惠..陈琼岛..朱启琮..海..美豪利投资
......的海..美豪

..限....签..的

..海..省........金水湾项目..合作合....的合....益..的股....值..
..次评估范畴..评估对象..及的..据..海..省.....
“金水湾项目”合作合....确

固定收益..广州珠江实..开发股份..限....的投资款的..

定的固定收益和浮动收益..
金及回......利率
12%....浮动收益....项目销售均..>群众.
25,000元/..方米时..

条的前提....立..

25,000元/..方米而..生的利润..
委托评估对象和评估范畴....济行....及的评估对象和评估范畴一....评估对象

广州珠江实..开发股份..限......郑学捷..

和评估范畴均正在基于出格..项注明第
1..2..3
......评估对象..及的合作合....要本质

王先雄..赵惠..陈琼岛..朱启琮..海
2016
.
6
.
20日签..的..海

..珠江....置....限......

乙方..海..珠江....置....限....

海..美豪利投资..限....于


..省......“金水湾项目”合作合....的沉要条目...


1....海..省......“金水湾项目”合作合....中..方
1..天然人郑学捷....方
2
..天然人王先雄....方
3..天然人赵惠....方
4..天然人陈琼岛....方
5..天然人朱
启琮....简....珠江置........方..广州珠江实..

....据股..比例分配因项目销售均..超..群众.
..广州珠江实..开发股份..限


开发股份..限....

项目......海..美豪利投资..限....

..简....珠江实........简....

海..美豪利...


海..美豪利投资..限...


..方以对项目....注册资

2....海..省.....
“金水湾项目”合作合....第
2.1条..

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

....项目......股股东....方对项

乙方....项目....

开发股份..限......海..珠江....置..

目....股东....股比例

方....项目....

目....的..

....获得..应得的利润分配..

..逾额利润分配....渣滓利润全数....方......

程序的..清理组依法正在处理项目....资....缴纳各项应缴税......付出应酬款项....

..增值投入..委托..款的阵势..

广州珠江实..开发股份..限....实..并..按

珠江实..完..股..买卖....被评

亿肆仟万元....注册资..增资款群众.
4,000万元..委托..款群众.
80,000万元..,

条..项目....进入清理程序的
....项目...


....项目...


19.0175%的股......方
2..方
3
的股......方....项目...


的股......方
40.9703%的股......方
5

....项目...
13.9720%的股....

....项目...


26.2238%

的股......方....项目...
34.9650%的股....

..海..省......“金水湾项目”合作合

向项目....投资款项..群众.
84,000万元..大写..捌

......定的方式对海..美豪利举行增资..而是正在
2016
.
12
.
14日..广州珠江实..

目....完..增资..股......方
1
....清理时如乙方已..出项目....的..则项

..限....签....海..美豪利投资..限...


40.3226%股..买卖合......通....让珠江置..的股....群众.
3,000
..分配..项目....正在

40.3226%....

乙方..据..乙..方..项目....的..定
....项目...


估....股..结构..更....方1

....项目...
0.9703%的股....

29.2419%的股......方221.4839%的股......方3
的股......方
41.4919%的股......方
51.4919%的股....乙
....项目...
3.8811%

....项目....5.9677%

0%40.3226%的股...


项目....应正在..季
万元........项

3....海..省......“金水湾项目”合作合....第
4款..

....项目....

....项目...


第4.1条....方..行使选择..前或选择....出的一..利润分配..
..结转收入..如....分配利润......方..据
5.1条..定..行使选择....或选择....出项
..方....方..据股..比例分配利润..


4.2条....方..行使选择..前或选择....出的....利润分配....项目销售均.
>
群众.
25,000元/..方米时....方....方..据股..比例分配因项目销售均..超..群众
.
25,000元/..方米而..生的利润..乙方......逾额利润分配....方..据股..比例获


4.3资..方..出行进入清理

项目渣滓资..应首吓酌于实..乙方的投资款..金及回..和..方的投资款..群众.
4,000万元..的..金及回......利率
12%
目渣滓资..应首吓酌于实....方的投资款的..金及回...


4....海..省......“金水湾项目”合作合....第
5款..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
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如出..以..任一状况的....方......方选择无条....出项目......

选择无条....出项目......

无条....出项目......

方做出降..销售决议之日起....个....

目......

评估..值....考值正在......场..牌..开出让股....

如无..他竞..者....竞拍

..方正在..合..项..对..方....的..任及义..得以豁免..


5.1条..合作....

如..他竞拍者高于
如..方的股....出须通..资..评估方式确定项目....股....值的.


如..方....据..条目的..定履行相闭义..或....相应..任的..

....乙....方及项目......意..正在合作......

....乙....方及项目......意..正在合作期满.....


..1..合作项目..销售局部销售....以..式签..商品
作项目..销售局部...
80%时.


..236个....时期....方......方

..自..方付出第一笔投资款..项目....之日起
36个....时期..

的..格拍得..方股....则..方股..拍..款全数....方......

..方....者..益投资款..金


..或无..他股....让方..

..336个............方必须

....方确保..方足额收回投资款及..回..的之表.


乙方及项目....均应无条..配合..方操持相闭手

..4..如正在合作
30个..期..满......合作项目..销售物..销售....抵达
80%的..

条..出项目......

..方......方做出降..销售决议..降..幅......方..方确定....方..

乙方及项目....无条..配合..方操持相闭

..得提出异议....无条..执行....
..方......据销售状况..方选择无条....出项

..方做出前述任一选择....方..

..买..合....尺度..抵达合

续....方最迟正在合作.....
36个....期满....将选择决议书面告诉..方..乙方及项目


乙方及项目....

......


5.2条..合作....内..方..据
5.1..方..据....资..让渡的
相闭规定及流程操持股....动手续....方..
手续..则....方以

..方必须以....于“..方投资款..人
民.
4,000万元....金+...
12%回......方..出前已实..分得利润”的..格....竞拍..

..则..方必须拍得..或回购....方
股......方即..行使股
....押....拍....方股..以实....方..益..

“+...
12%回..+浮动回......方
..出前已实..分得利润”


5.3条....方..据....资..让渡的相闭规定及流程操持全数股....动手续....

四....致粪型

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

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..评估依据
..

估对象正在评估基准日举行..常....买卖的..值估..数额..

....告评估结论的..致粪型....场..值..
..场..值是指志愿买方和志愿..方正在各自理性行........任何强迫的状况....评

..次评剐π..选取的....尺度是评估基准日..效的..格尺度..

....评估基准日

评估基准日
2018
.
3
.
31日..
选....述日期..评估基准日的理..是.
1....据评估目的..委托人..商确定评估基准日....要思索使评估基准日尽..能

..评估目的实..日接....使评估结论较合理地..评估目的服...
2..选择........结算日作..评估基准日..可能较严密地..映相闭资..及负债的
总体状况..便于资..追究..实等工作的开展..

..一..行..依据

广州珠江实..开发股份..限......批的....资..评估项目立项外....立项编...


珠实股评立[2018]05
......
......司法..律例依据


....中..群众..和..资..评估法....

....中..群众..和......法....

....中..群众..和..城....地..治理法....

....中..群众..和..地盘治理法...


1234

5........资..评估治理法子...
6........资..评估治理法子实施细则...
7....企......资..评估治理暂行法子...
8........资..评估治理若..问题的规定...
9....企..........让渡治理暂行法子...
10....企......资..评估项目登记工作指引...
11....闭于..强企......资..评估治理工作..闭问题的告诉....

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
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美豪利投资..限....

证......预售许..证..

海..珠江....置....限..

12....闭于企......资..评估..告....工作..闭..项的告诉...


..广州珠江实..开发股份..限....

....健....师......出..的

....他..闭的司法..律例和规章制....

13

广州珠江实..开发股份..限......郑学捷..

......评估准则依据
1....资..评估基..准则...
2....资..评剐Π..路德准则...
3....资..评剐Υ..准则——资..评估程序...
4....资..评剐Υ..准则——资..评估..告...
5....资..评剐Υ..准则——资..评估委托合.....
6....资..评剐Υ..准则——资..评估档案...


..海..珠江....置....限....签..的

7....资..评剐Υ..准则——企....值...


..限..

8....资..评剐Υ..准则——..动.....
9....企......资..评估..告指.....
10....资..评估机构..........制指.....
11....资..评估..致粪型指导意.....


..限....清....资..

12....资..评估对象司法..属指导意.....


13....企......准则....
..四......依据
1..委托人企..法人营..执照.
2..被评估....企..法人营..执照.
3......金水湾项目的地盘运用..证..建设工程施工许..证..建设工程施工合格

4..王先雄..赵惠..陈琼岛..朱启琮..
....海..美豪利投资..签..的..海..省.....
“金水
湾项目”合作合.....
5..海..

40.3226%股..买卖合.....
..........依据
1评估基准日..海..美豪利投资
项......告......告文......健粤....2018..1577
.....
2..评估基准日..场..闭..格信..资料..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

法常用的..体步骤蕴含股利折..法和..金流..折..法..

折..以确定评估对象..值的..体步骤..

股东全数..益..值或......制..的股东局部..益..值的评估..

3

........相比法是指获..并分析..比........的..营和....数据..

..次评估对象..广州珠江实..开发股份..限........的

....海..美豪利..得的各项合........凭证....册及..他....资料..

..委托人及被评估....提供的..他..评估..闭的资料..

..金流..折..法是对企....来的..金流..及..危害举行预期..

4

将..来的..金流..折合....值以确定评估对象..值的..体步骤..
是指将评估对象....比........或者..比买卖案例举行相比..

七..评估步骤

举行股东全数..益..值评估..要..据评估目的..评估对象....致粪型..评估时的

..场法常用的..种..体步骤是........相比法和买卖案例相比

..场情况及正在评估..程中资料征集状况等相闭条....分析资..评估基..步骤的..用

性......选择一种或多种资..评估基..步骤..
股东全数..益..值评估基..步骤蕴含资..根底法..收益法和..场法..
资..根底法..是指以被评估....评估基准日的资..负债外..根底..对企..各项资

....负债..值逐项追究..逐项评估..最终选取评估总资....值扣..评估总负债..值..
确定评估对象..值的步骤..
收益法..是指将预期收益资....或者折....确定评估对象..值的评估步骤..收益
股利折..法是将预期股利举行

海..美豪利投资..限.


通常..用于缺....制..的股东局部..益..值的
评估..然..选择合理的
折..率..通常..用于

..场法..确定评估
对象..值的评估步骤..
法....算....的..
值比率..正在о
XYZ相比分析的根底....确定评估对象..值的步骤..买卖案例相比法
是指获..并分析..比企..的买....收购及合并案例资料....算....的..值比率..正在о
XYZ相比分析的根底....确定评估对象..值的步骤..

..一..评估步骤的选择
..据..资..评估基..准则....评估需..据评估对象....致粪型..资料征集状况等
相闭条........选择一种或多种资..评估步骤..

.
40.3226%股..的股东局部..益..场..值....评估对象是基于广州珠江实..开发股份

王先雄..赵惠..陈琼岛..朱启琮..

..限......郑学捷..

海..美豪利投资..限....签..

的..海..省........金水湾项目..合作合....的合....益..的股....值..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
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评估范畴..评估对象..及的..据..海..省.....
“金水湾项目”合作合....确定的

固定收益和浮动收益..
回......利率
12%....浮动收益....项目销售均.
>群众.
25,000元/..方米时..广州

固定收益..广州珠江实..开发股份..限....的投资款的..金及

珠江实..开发股份

..方米而..生的利润..
..于委托人珠江实..治理层拟..据..海..省.....
“金水湾项目”合作合....的第


..限......据股..比例分配因项目销售均..超..群众.
25,000元/

5款相闭..定选择..动..出合作....次评估..据..海..省.....
“金水湾项目”合作合
....相闭..定..正在出格..项注明第
1..2..3条的前提....选取收益法..算得出..海..

开发股份..限..

省......“金水湾项目”合作合....中属于委托人珠江实..的合....益..值..
广州珠江实..

资..限...
40.3226%股..的..

以..作..

......的海..美豪利投

值..
......收益法先容
选取收益法评估合....益对应的股....值..先行估算合....益于评估基准日的总

..值....组..蕴含获得待估合....益的原始....和..据合....定..算的利润分配额..

然....据被投资企..的相闭股东..决定的规定....实并相应扣..委托人..珠江实....
正在评估基准日之前已获得的利润分配额..以..确定待估合....益的评估..值..并以..

作..广州珠江实..开发股份..限........的

海..美豪利投资..限.


的..值..

.
40.3226%股..

..评估程序施行..程和状况
..

驻企....起头评估工作..完....场工作..出..评估..告书....体..程如....
......选派资..评估人员..

..接评估....时..

组..评估项目幼组..

历..评估前期筹备工作....式进

..一..明确评估....基....项
通....委托人沟通..查阅资料或初..考察等方式..明确委托人..

..据评估......体状况..

..他资..评估..告运用人等相闭....方..

被评估......评估目的..评估对象和评估范
围....致粪型..评估基准日..评估假如和限度条..等评估....基....项..
......签..资..评估委托合..
归纳分析....胜任能力和独立性..评..项目危害..确定

..接评估..........委托人签..资..评估委托合....

......编制资..评估..划

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

行资..评估......程中的..体状况实时批改..增补资..评估..划..

分析..商..模式..

馈意..并引导委托人及..他资..评估..告运用人合理理解资..评估结论..

..据..评估项目的特点..规模和复..程....编制合理的资..评估..划..并..据执

..据评估....的..体状况对评估对象举行必要的勘查..指导被评估....追究资

............营情况分析及剩余预测的复..

分析被评估....的历史..营状况..分析收入......和..用的构..及......缘由..

......出..资..评估..告

..四....场考察

对..动..和..他实物资..举行必要的..场勘查..

....筹备评估资料....实资....验证资料..蕴含将资..评估....外..被评估......闭

..据评估基..道理和规范要求......用评估步骤举行评估形..

......外..总....明细..举行..对..并对相闭资料举行验证..采..必要措施确腥邮料
来源的..靠性..了解资..的运用情况
及机能..

..据评估项目的进展状况实时增补征集..须要的

......确定评估步骤并征集资..评估资料

....和选..的合理性等举行归纳分析形..资

通..对评估对象和评估范畴内资..的考察了解..确定....的评估步骤....时征集
..资..评估..闭的..场资料及信....
评估资料..

赢利能力及发展..势..分析被评估....的归纳实力..治理水....盈
利能力..发毡ボ力..竞....势等成分....据被评估..........划和发展规划..结合..

出..资..评

济..境和..场发展情况分析..对企..编制的剩余预测举行复....
..七..评定估算及内部复..
整顿被评估....提供的资料..征集到的..场资料及信....正在对被评估..........

营情况分析的根底....
初..评估结论..对信..资料....数数....
..评估结论..按评估准则的要求撰写资..评估..告..资..评估机构举行必要的内部复
..工作..

..委托人及资..评估相闭....人举行必要的沟通......各方对资..评估结论的..

估..告并以....的方式提交给委托人..

九..评估假如

..一..根底性假如

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
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等模仿..场举行估....评估结果是对评估对象最..能达..买卖..格的估....

无影响....续运用的沉大..术妨碍..

......等资....正在地无..险物及..他..害..境条..对..等资....值..生..利影响..

资料均实正在..信....们..........评估对象..及资........闭的任何司法..宜.


1..买卖假如..假如评估对象处于买卖..程中..评估师..据评估对象的买卖条..

..被评估......占地区的社....济..境无沉大......

....开..场假如..假如评估对象及....

..被评估......属行..的发展态势稳定....

..除评估师..知范畴除表..假如评估对

..除评估师..知范畴除表..假如评估对

..除评估师..知范畴除表..假如评估对

2

正在....场....买者....者的地....等..彼..都..获..足够..场信..的机..和工夫..买
....方的买卖行..都是正在志愿的..理智的..非强制条....举行的..

....实....济运用寿命基..相符..

......宏....济..境假如


假如评估对象及......及资..之..款..

1....家..行的..济..策方针无沉大.....
2..正在预测..份内银行信..利率..汇率..税率无沉大.....


..等资..中....正在对....值....利影响的..害物


34....据......部税..总局闭于调整增值税税率的告诉......税
[2018]32....规

..及资..是正在..开..场..举行买卖的..

象及......及资..的置办....得或

象及......及资..均无..带影响..

象及......及..地....配备等..形

定...
2018
.
5
.
1日起头..增值税的税率调整.
16%..10%..6%..0%..被评估..
....简易征收的普通征税人..故....增值税调整的影响....用的增值税税率.
5%.
5被评估....生....营..闭的..行法

律..律例....济..策保..稳定..
......评估对象于评估基准日状态假如
1开发

..程均符合..家..闭司法律例规定.


2..值
的..利瑕疵..负债和限度..税....各类应酬款
项均已付清.


3资..

..四..限度性假如
1....评估..告假如..委托人提供的司法文......术资料....营资料等评估相闭

2..除非另..注明....评估..告假如通......实体外面对评估范畴内..形资..视
察的..场考察结果....次评估..对..等资..的..术
数据....术状态..结构....属物等举行..项..术检测..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

......的海..美豪利投资..限....

原则..依据..假如..正在的条......立..

发股份..限........的海..美豪利投资..限...


十..评估结论

正在....告..述之评估目的..

..海..美豪利投资..限....于
委托人广州珠江实..开发股份..限....治理层..据


......告评估结论是....评估机构出..

..一..评估结论
评估假如..限度条........据以..评估工作得出以..
评估结论..
正在基于出格..项注明第
1..2..3条的前提....选取收益法评估..广州珠江实..开

豪利投资..限....

广州珠江实..开发股份..限......

40.3226%股..于评估基准日
2018
.
3
.
31日的..场..值..群众.
3,209.10万元..较..持久股..投资的..面..值
3,000.00
万元增值
209.10万元..增值率.
6.97%..
即..正在基于出格..项注明第
1..2..3条的前提....

40.3226%股..于
2018.
3.
31日的..场..值..人
民....仟贰佰零玖万壹仟元..RMB3,209.10万元....
......评估结论..立的条.


广州珠江实..开发股份..限..

1....评估结论系..据..述原则..依据..假如..步骤..程序得出的..只..正在..述

2....评估结论仅....评估目的服...
3....评估结论..思索特殊买卖方式对评估结论的影响.
4的......机构评估人员的职..水..和能

力的影响..

十一..出格..项注明


1..截..评估基准日..郑学捷..王先雄..赵惠..
陈琼岛..朱启琮..海..美均已按照签..的..海..省.....
“金水湾
项目”合作合....的..定辨别履行了各自的义......次的评估对象是基于..海..省..
......金水湾项目..合作合....的合....益..的股....值.


2....海..省......“金水湾项
目”合作合....的第
5款相闭..定选择..动..出合作.
3....据..海..省.....
“金水湾项目
”合作合....相闭条目....算利润分配额..
投资款实..缴付日起....基准日
2018
.
3
.
31日...
42018
.
4
.
25日召开第一..董...
2018..第
2


海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

江实..开发股份..限......据....资..让渡的相闭规定及流程一次性让渡..正在海..

美豪利投资..限....的股..

珠江实..开发股份..限....股..预..牌之前向广州珠江实..开发股份..限....分配

投资..限....已向广州珠江实..开发股份..限....付出..局部门配利润

告运用....而....的..果........任..

或..牵..的..任举行独立..查........对..述资料的实正在性负....

份..限....分配的利润.


次..议....议..议并通....闭于利润分配方案的议案...


..评估..程中....们..发....

209.10万元..并于
2018
.
6
.
4日..海..美豪利向珠江实
..付出了..次的利润分配
209.10万元..
生......次评估的期....项....评估..告中..对..期....项举行评估调整..特提请..
告运用者闭注.
5..2018
.
9
.
28日....海..省......“金水湾项目”合作合....的各方签..了..海
..省......“金水湾项目”合作合..增补..议一....增补..议..定..第一....意广州珠

..中固定回...


况..资料实正在..合法..完全..前提....评估..

..40.3226%....第....

....项于评估基准日..评估..告出..日时期发

利润群众.
21,113,095.89元..6,113,095.89元......期..基准日..合

........正在资..典质..对表..保等

海..美豪利投资..限....应正在广州

作期
36个....满....浮动回...
15,000,000.00元..2018
.
9
.
28日..海..美豪利
21,113,095.89

..中对广州珠江实..开发股
评估机构及评估人员....

元....评估..告中..对..期....项举行评估调整..特提请..告运用者闭注.
6..企....正在的..能影响企....值评估的瑕疵..项..正在委托人及被评估......作


..们对因评估..

特殊注明而评估人员..据......验普通..能获悉的状况....
..相闭..任.
7被评估....也
..项.
8....评估..告仅....次评估目的提供..考..值..普通来说....于评估目的......
..致粪型......评估基准日..........的资....外..出....的..值..

9......告以被评估....提供的情
....对被评估....提供的..闭..济行..决定..营..执照....证......凭证等证据资料

....告签..评估师提请..告运用者正在运用....告时..应闭注以..出格..项注明及
期..沉大..项对评估结论以及..次..济行....能..生的影响..

十....资..评估..告运用限度注明

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

....银腥邮..评估..限

地点....海..九江谈69..邮编..该0000该
电话..0该1-6详详91088..真..0该1-6详详91116
电子邮箱..天且速质优严至本in末in化责天.化财造

..告应正在完....准或登记手续..方....式运用..

..告的本质..得被摘抄..引用或披露于..开媒体.


..一..资..评估..告运用注明
1..若按规定资..评估..告需......资..监督治理部分..准或登记....资..评估

委托人或者..他资..评估..告运用人..按照司法..

2....资..评估..告仅供资..评估..告运用人正在资..评估..告载明的评估目的和

资..评估委托合..中..定的..他资..评估..告运用人和司法..

..效期限内运用.


但评估师并....备对..等司法及......项外达意..的能力..

3..行..律例规定和资..评估
..告载明的运用范畴运用资..评估..告的
任.


4......告是闭于..值方面的....意....

..资..评估机构及..资..评估师........

..他任何机构和幼我..能....资..评估..

及....情况举行了披露..

尽管..们对评估范畴内..闭资..的..属

也没..相应的资格..因....若资..评估..告运用人认..这..司法及......项对实..
..济行..较..沉要..应..礼聘状师或....师等....人士提供相应服....

..征得......的..意..

......限度注明


1..除委托人..行
..律例规定的资..评估..告运用人除表..
告的运用人.


2..除司法..律例规定以及相闭....方另....定表..评估

3..资..评估..告运用人应....确理解评估结论..评估结论..等..于评估对象..

实....格..评估结论..应..被认..是对评估对象..实....格的包管..
......评估结论的运用..效期
..资..评估..告自评估基准日起一..内..即
2018
.
3
.
31日.
2019
.
3
.
30

日....效....评估基准日..的委估资..情况和表部..场出..沉大........使原评估
结论失效时..评估..告运用者应沉..委托评估..

十....资..评估..告日

..资..评估..告日.
2018
.
10
.
8日..

海..美豪利投资..限....

40.3226%股..资..评估..告

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